어느 날 우편함에 낯선 통지서가 도착합니다. “귀하 소유 토지가 공익사업(도로, 택지, 산업단지 등 공공의 이익을 위해 시행되는 사업) 부지에 편입되었습니다.” 평생 가꿔온 땅이 하루아침에 토지보상 협의 테이블 위에 오르는 순간입니다. 통지서에 적힌 보상금액이 시세와 너무 다르게 느껴지는데, 이의를 제기할 수 있는지, 있다면 언제까지 해야 하는지조차 알기 어렵습니다. 많은 토지주가 바로 이 지점에서 다솜행정사사무소의 문을 두드립니다.

협의보상과 수용재결, 무엇이 다른가

공익사업으로 토지가 편입될 때 보상 절차는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 따라 크게 세 단계로 진행됩니다.

1단계, 협의보상입니다. 사업시행자는 토지소유자·관계인과 협의하여 보상금액과 지급 시기를 정하고, 협의가 성립하면 계약을 체결하는 것으로 절차가 종결됩니다(토지보상법 제16조, 제17조). 이 단계에서 제시되는 보상금액에 동의하면 별도의 재결 절차 없이 신속하게 마무리됩니다.

2단계, 수용재결입니다. 협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 사업인정고시일(해당 사업이 공익사업으로 정식 인정되어 고시된 날)로부터 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결(裁決, 행정기관이 분쟁에 대해 내리는 결정)을 신청할 수 있습니다(제28조). 반대로 토지소유자·관계인 쪽에서 협의가 지연된다고 판단되면, 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수도 있습니다. 이 경우 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청해야 하며, 이 기한을 넘기면 지연된 기간에 대해 법정이율을 적용한 가산금을 지급해야 합니다(제30조). 즉 토지주에게도 절차를 앞당길 수 있는 수단이 법으로 보장되어 있습니다.

3단계, 이의신청입니다. 수용재결 결과에 불복하는 경우, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다(지방토지수용위원회가 내린 재결이면 해당 지방위원회를 경유합니다, 제83조). 여기서 말하는 “이의신청”은 토지보상법이 규정한 법정 절차의 정식 명칭이며, 개발부담금 분야에서 사용하는 “고지전심사청구”와는 별개의 제도입니다.

보상금은 어떻게 산정되는가

보상금액은 원칙적으로 감정평가법인등(부동산 등의 가치를 평가하는 국가공인 전문기관) 3인(시·도지사와 토지소유자가 각 1인씩 추천)이 각각 산정한 평가액을 산술평균하여 결정하며, 어느 한쪽이라도 추천하지 않으면 2인의 평가액을 기준으로 삼습니다(제68조 관련). 감정평가는 표준지공시지가를 기준으로 하되 개별 토지의 위치, 형상, 이용 상황, 주변 환경 등을 종합적으로 반영해 이루어집니다.

문제는 감정평가법인마다 같은 토지를 두고도 평가액이 상당히 벌어질 수 있다는 점입니다. 편입 면적이나 지목이 같아도 인근 거래사례 선정, 개발 잠재력 반영 정도에 따라 평가 결과가 달라지기 때문입니다. 협의 단계에서부터 이의가 많이 발생하는 근본 원인이 바로 여기에 있습니다.

왜 까다로운가

토지보상 절차가 어렵게 느껴지는 이유는 크게 두 가지입니다.

첫째, 감정평가 격차입니다. 사업시행자 측이 제시하는 평가액과 토지소유자가 체감하는 적정 가치 사이에 간극이 존재하는 경우가 많고, 이 간극을 좁히려면 평가 근거를 조목조목 검토할 전문성이 필요합니다.

둘째, 촘촘하게 맞물린 기한입니다. 사업인정고시일로부터 1년이라는 재결 신청 기한, 재결신청 청구 후 60일이라는 사업시행자의 의무 기한, 재결서 정본 수령 후 30일이라는 이의신청 기한까지 — 하나라도 놓치면 해당 단계의 불복 기회 자체가 사라집니다. “다음에 알아봐야지” 하고 미루다가 30일이 훌쩍 지나버리는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.

한 가지 분명히 짚어드릴 부분이 있습니다. 이의재결 이후에도 보상금액에 이견이 남으면 행정소송(보상금 증감을 다투는 당사자소송, 또는 재결의 절차적 하자를 다투는 재결취소소송)으로 이어질 수 있습니다(제85조). 다만 이 소송 단계는 소송대리권이 있는 변호사의 업무 영역이며, 행정사인 다솜은 소송을 대리하지 않습니다. 재결·이의신청 단계까지 충실히 준비해 두는 것이, 이후 법률 대리가 필요해지는 상황에서도 가장 튼튼한 기초가 됩니다.

다솜이 도와드리는 것

• 협의보상 단계 대응 자문 (통지서 검토, 협의 진행 방향 조언)
• 감정평가 결과 검토 및 쟁점 정리 지원
• 재결신청서 작성 지원 (사업시행자 대상 재결신청 청구서 포함)
• 이의신청서 작성 및 관련 의견서·증빙서류 준비 지원
• 촘촘한 절차 기한 관리 (사업인정고시일·재결신청기한·이의신청기한 확인 및 안내)
• 관할 토지수용위원회 제출서류 일체 검토

보상금 증액을 위한 소송 대리는 다솜의 업무 범위에 포함되지 않습니다. 소송이 필요한 단계에서는 변호사 선임을 안내해 드리며, 그 전 단계인 협의·재결·이의신청 절차를 빈틈없이 준비하는 것이 다솜의 역할입니다.

상담 안내

토지보상 통지서를 받고 무엇부터 해야 할지 막막하신가요? 기한이 정해져 있는 절차인 만큼, 통지서를 받은 즉시 상담을 받아보시길 권해드립니다.

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출처
법제처 국가법령정보센터, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (www.law.go.kr)
중앙토지수용위원회 (oclt.molit.go.kr)
국토교통부 (www.molit.go.kr)