토지를 사서 건물을 지으려는데, 담당 공무원이 “개발행위허가부터 받으셔야 합니다”라고 말했던 경험이 있으신가요? 분명 건축허가만 신청했는데 개발행위허가라는 낯선 절차가 하나 더 붙어 있어 당황하는 분들이 많습니다. 여러분이 소유한 땅에 건물을 짓거나, 논밭을 대지로 바꾸거나, 흙을 파내는 작업을 하려면 대부분 이 개발행위허가를 거쳐야 합니다.

개발행위허가란 무엇인가

개발행위허가는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조에 근거한 제도로, 토지의 이용 방식을 바꾸는 행위가 주변 환경·기반시설·경관에 미치는 영향을 사전에 심사하는 절차입니다. 건축허가나 농지·산지전용허가와는 별개의 허가처럼 보이지만, 실제로는 이들 인허가 절차 안에 개발행위허가 요건이 함께 포함되어 심사되는 경우가 대부분입니다.

개발행위허가가 필요한 5가지 유형

국토계획법 제56조는 개발행위허가 대상을 다음 5가지로 규정합니다.

1. 건축물의 건축 — 「건축법」에 따른 건축물을 신축·증축하는 행위
2. 공작물의 설치 — 인공을 가하여 만든 시설물(광고탑, 옹벽 등)을 설치하는 행위
3. 토지의 형질변경(토지의 용도를 바꾸기 위해 절토·성토·정지 등을 하는 행위) — 다만 경작을 위한 형질변경은 제외
4. 토석채취 — 흙·모래·자갈·바위 등을 채취하는 행위
5. 토지분할 — 「건축법」상 허가·신고 없이 토지를 나누는 행위, 및 녹지·관리·자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안 토지를 제외한 토지에 물건을 쌓아놓는 행위

이 다섯 가지 중 하나라도 해당하면 개발행위허가 대상이 되며, 무허가로 진행할 경우 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

처리절차와 처리기간

개발행위허가 신청 시 처리기간은 국토계획법 제57조제2항 및 같은 법 시행령 제54조제1항에 따라 원칙적으로 15일 이내입니다. 다만 이 기간에는 도시계획위원회 심의 기간이나 관계 행정기관과의 협의 기간이 포함되지 않습니다. 즉 법정 처리기간은 15일이지만, 심의·협의 절차를 거치는 사안이라면 실제 체감 처리 기간은 이보다 훨씬 길어질 수 있다는 점을 미리 인지하고 일정을 계획하시는 것이 좋습니다.

개발행위허가가 까다로운 이유

개발행위허가 신청이 어렵게 느껴지는 데는 몇 가지 구조적인 이유가 있습니다.

첫째, 허가기준 자체가 재량 판단 영역이 넓습니다. 국토계획법 시행령 제56조 및 별표 1의2(개발행위허가기준)는 용도지역별 검토사항, 주변 지역과의 경관·환경 조화 여부, 도로·상하수도 등 기반시설의 적정성 등을 규정하고 있는데, 이 기준들은 숫자로 딱 떨어지는 것이 아니라 “적합한지”, “조화되는지”와 같은 정성적 판단이 많이 개입되는 불확정개념으로 되어 있습니다. 같은 서류라도 담당자의 판단에 따라 결과가 달라질 수 있는 구조입니다.

둘째, 지자체 조례로 별도 기준이 추가될 수 있습니다. 국토교통부의 「개발행위허가운영지침」과는 별개로, 각 지방자치단체는 도시계획 조례를 통해 이격거리·경사도·진입도로 폭 등 자체 기준을 추가로 정할 수 있습니다. 예를 들어 태양광발전시설의 이격거리 제한을 둔 지자체 조례에 대해 대법원은 2019년 10월 17일 선고한 2018두40744 판결에서 해당 조례의 적법성을 인정한 바 있습니다. 이처럼 같은 사업이라도 관할 시·군·구에 따라 허가 여부가 달라질 수 있으므로, 지자체별로 조례 기준에 차이가 있는 만큼 사업지 관할 시·군·구의 조례를 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.

셋째, 다른 인허가와 의제 처리되는 구조입니다. 국토계획법 제61조에 따라 개발행위허가는 산지전용허가, 농지전용허가, 건축허가 등과 의제(하나의 신청으로 여러 허가를 동시에 처리하는 원스톱 방식) 처리가 가능합니다. 편리해 보이지만 반대로 말하면, 건축허가나 농지·산지전용허가를 신청하는 순간 개발행위허가 요건까지 함께 심사받는다는 뜻입니다. 개발행위허가기준을 사전에 검토하지 않고 건축이나 전용 절차부터 진행하면, 인허가 전체가 지연되거나 불허 처분을 받는 상황으로 이어질 수 있습니다.

이처럼 개발행위허가는 단순히 서류를 접수하는 절차가 아니라, 용도지역·조례·의제 인허가 요건을 종합적으로 검토해야 하는 사전 판단 작업입니다. 신청 전 토지이음(eum.go.kr)에서 필지별 용도지역과 행위제한 사항을 확인하는 것은 실무상 기본 단계입니다.

다솜이 도와드리는 것

• 필지별 용도지역·행위제한 사전 검토 (토지이음 등 공적 자료 기반)
• 개발행위허가기준(시행령 별표 1의2) 및 관할 지자체 조례 대조 검토
• 건축·농지전용·산지전용 등 의제 인허가 요건 사전 진단
• 신청 서류 작성 및 관할 관청 제출 대행
• 보완 요청 대응 및 처리 경과 확인
• 측량및지형공간정보기사·지적기사 자격을 활용한 도면·현황 분석 지원

상담 안내

개발행위허가는 서류 하나만 잘못 준비해도 몇 달이 지연될 수 있는 절차입니다. “허가를 내주던 사람이 직접 대행합니다” — 지방공무원 20년 경력의 서정완 행정사가 관청의 심사 기준을 정확히 파악하고 있습니다. 어떤 절차부터 시작해야 할지 막막하시다면, 부담 없이 먼저 상담부터 받아보세요.

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출처

• 법제처 국가법령정보센터 www.law.go.kr (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·제57조·제61조, 같은 법 시행령 제51조·제54조·제56조 및 별표 1의2)
• 대법원 2019. 10. 17. 선고 2018두40744 판결
• 국토교통부 www.molit.go.kr
• 토지이음 www.eum.go.kr