임야를 가지고 계신 분들이 창고를 짓거나 태양광 발전시설을 설치하려다, 혹은 단순히 진입로를 내려다가 산지전용허가 절차부터 막혀 “이 땅은 보전산지라서 안 됩니다”라는 말을 듣고 당황하시는 경우가 많습니다. 매매 당시에는 몰랐던 산지 구분, 예상보다 큰 부담금, 복잡한 심의 절차 앞에서 어디서부터 손을 대야 할지 막막해하시는 분들을 실무에서 자주 만납니다.

산지전용과 산지일시사용, 무엇이 다른가

두 제도를 가르는 기준은 딱 하나, 지목(토지의 용도를 나타내는 등록 구분) 변경 여부입니다.

산지전용은 산지를 조림(나무를 심어 기르는 것)·숲 가꾸기 등 산림자원의 조성 외 다른 용도로 사용하기 위해 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다. 건축물을 짓거나 형질을 변경한 뒤에는 지목 자체가 임야에서 대지·공장용지 등으로 바뀌는 것이 원칙입니다. 산지관리법 제14조는 산지전용허가 대상을, 제15조는 경미한 용도나 소규모 면적에 해당해 신고만으로 가능한 경우를 각각 규정하고 있습니다. 허가 대상인지 신고 대상인지는 사용 목적과 면적 기준에 따라 법령에서 개별적으로 열거하고 있어, 사업계획 단계에서부터 정확히 확인해야 합니다.

산지일시사용은 성격이 다릅니다. 산지관리법 제15조의2에 근거하며, 태양광 발전시설의 임시 부속시설, 야외 행사장, 임산물 재배를 위한 임시 시설처럼 산지를 다시 복구할 것을 전제로 일정 기간만 다른 용도로 쓰는 경우에 적용됩니다. 사용 기간이 끝나면 산지로 복구해야 하므로 지목은 그대로 유지됩니다. 같은 사업이라도 “영구적으로 형질을 바꿀 것인가, 기간을 정해 쓰고 되돌릴 것인가”에 따라 밟아야 할 절차와 법적 근거가 완전히 달라지는 셈입니다.

보전산지와 준보전산지, 먼저 확인해야 할 것

산지전용·산지일시사용 가능 여부를 따지기 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 대상 토지가 산지관리법 제4조·제5조에 따라 보전산지인지 준보전산지인지입니다.

• 준보전산지: 원칙적으로 별도의 행위 제한이 없어 산지전용·일시사용 신청이 비교적 자유롭습니다.
• 보전산지: 다시 임업용산지(산림자원 조성과 임업 생산 기능 유지를 위해 지정)와 공익용산지(자연생태계 보전, 재해 방지 등 공익 기능 유지를 위해 지정)로 나뉘며, 산지관리법 제12조에서 열거한 국방·군사시설, 도로 등 국토보전시설, 공용·공공용 시설 등 제한된 목적의 행위만 가능합니다.

문제는 지적도상 지목이 ‘임야’라고 해서 바로 산지 구분을 알 수 있는 것이 아니라는 점입니다. 같은 임야라도 필지별로 보전산지·준보전산지가 다르게 지정되어 있고, 보전산지 내에서도 임업용인지 공익용인지에 따라 허용 행위 목록이 달라집니다. 산지정보시스템과 지자체 열람을 통한 필지별 대조가 반드시 선행되어야 하는 이유입니다.

대체산림자원조성비, 절차와 서류

산지전용허가나 신고를 받으려면 산림자원 훼손에 대한 대가로 대체산림자원조성비(산림자원 조성을 위해 부과하는 부담금)를 납부해야 합니다. 산지관리법 제19조에 따라 전용 면적을 기준으로 산정되며, 준보전산지·보전산지·산지전용제한지역 여부에 따라 단가가 다르게 적용됩니다. 단가는 산림청 고시로 매년 변경되므로, 본문에서 구체적인 금액을 안내하지는 않습니다. 신청 전 반드시 최신 고시 단가를 확인하셔야 합니다.

신청 시 필요한 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 산지전용타당성조사 결과서 (신청일 전 2년 이내 작성분)
• 소유권 또는 사용 권한을 증명하는 서류
• 지형도
• 산림조사서 (전용 면적 660㎡ 이상인 경우)
• 표고·평균경사도조사서 (전용 면적 660㎡ 이상인 경우)
• 재해위험성 검토의견서 (전용 면적 2만㎡ 이상인 경우)

허가 절차에서는 중앙 또는 지방 산지관리위원회의 심의를 거치는 경우가 많고, 이 단계에서 표고·경사도 기준 초과, 산림 우량성(수목의 밀도·수령 등으로 판단하는 산림의 가치), 인근 산림경영에 미치는 영향 등이 주요 반려 사유로 작용합니다.

왜 까다로운가

산지전용·일시사용이 어렵게 느껴지는 이유는 절차 하나하나가 복잡해서라기보다, 여러 단계의 확인과 기술조사가 순차적으로 얽혀 있기 때문입니다.

먼저 보전산지 여부와 행위제한 범위를 지자체·산지정보시스템 대조를 통해 정확히 확인해야 하고, 표고·경사도 등 기술적 조사는 자격을 갖춘 전문가가 수행해야 신뢰성을 인정받습니다. 여기에 대체산림자원조성비 산정, 산지관리위원회 심의까지 더해지면 개인이 처음부터 끝까지 혼자 대응하기에는 확인해야 할 항목이 상당히 많아집니다. 한 가지라도 요건을 놓치면 반려로 이어지고, 반려 후 재신청은 시간과 비용을 다시 들여야 하는 부담으로 돌아옵니다.

만약 허가 없이 산지를 전용하거나 복구 명령을 이행하지 않을 경우에는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 산지전용 불허가나 반려 처분에 불복해야 하는 상황이라면, 이는 개발부담금 절차의 고지전심사청구와는 별개의 절차이므로 이 경우 다솜의 행정심판/권리구제 서비스와 연계해 대응 방향을 안내해 드립니다.

다솜이 도와드리는 것

• ✓ 대상 토지의 보전산지·준보전산지, 임업용·공익용 여부 사전 확인
• ✓ 산지전용허가·신고·산지일시사용 중 적합한 절차 판단 및 방향 제시
• ✓ 산지전용타당성조사 결과서 등 필수 서류 준비 및 제출 지원
• ✓ 표고·평균경사도조사, 산림조사 등 기술조사 진행 조율
• ✓ 대체산림자원조성비 산정 확인 및 절차 안내
• ✓ 산지관리위원회 심의 대비 및 반려 사유 사전 점검

지금 상담이 필요하신가요

임야를 활용한 개발이나 시설 설치를 계획 중이시라면, 사업계획을 세우기 전 단계에서부터 산지 구분과 전용 가능 여부를 먼저 확인하시는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 다솜행정사사무소는 20년 공무원 경력을 바탕으로 산지전용허가·신고, 산지일시사용 신청까지 서류 준비부터 심의 대응까지 함께합니다.

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출처
법제처 국가법령정보센터, 산지관리법 제4조·제5조·제12조·제14조·제15조·제15조의2·제19조 (www.law.go.kr)
산림청 (www.forest.go.kr)