개발부담금 산정 기준의 뼈대는 개발이익환수법에 정리된 산식 한 줄입니다. 종료시점지가에서 개시시점지가와 정상지가상승분, 개발비용을 빼면 개발이익이 나오고, 여기에 부담률을 곱하면 됩니다. 산식만 보면 단순해 보입니다.

문제는 그다음입니다. 산식 안에 들어가는 종료시점지가, 개시시점지가, 정상지가상승분이라는 숫자가 각각 어떤 절차와 기준으로 정해지는지는 산식 어디에도 나와 있지 않습니다. 실제로 상담을 진행하다 보면 "부담률과 계산 공식은 이해했는데, 그 안에 들어가는 지가는 대체 누가 무슨 근거로 정하는 것이냐"는 질문을 자주 받습니다. 이번 글은 계산 절차 자체보다, 산식에 들어가는 각 항의 숫자가 어디서 나오는지에 집중해서 정리했습니다.

종료시점지가와 개시시점지가, 산정 방식이 다른 이유

두 지가는 이름은 비슷하지만 구하는 방식이 전혀 다릅니다.

개시시점지가는 사업을 시작하는 시점에 이미 공시돼 있는 개별공시지가를 그대로 가져다 씁니다(개발이익환수법 제10조③). 이미 나와 있는 기성 자료를 그대로 쓴다는 뜻입니다.

반면 종료시점지가는 사업이 끝나는 시점을 기준으로 새로 산정해야 합니다. 사업이 끝난 시점에 딱 맞는 개별공시지가가 존재하지 않기 때문입니다. 그래서 표준지공시지가를 기준으로 삼고, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 토지가격비준표를 적용해 해당 토지의 특성을 반영한 값을 새로 만들어냅니다(법 제10조①). 기성복이 아니라 맞춤 제작에 가깝습니다.

이 차이를 이해하고 나면, 왜 종료시점지가 쪽에 더 많은 절차와 검증 장치가 붙어 있는지도 자연스럽게 설명됩니다.

종료시점지가는 어떤 검증을 거치나요

종료시점지가는 새로 만들어내는 값이다 보니, 그 적정성을 담보하기 위한 절차가 단계별로 붙어 있습니다.

• 종료시점지가를 산정하기 전, 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐야 합니다(시행규칙 제8조①).
• 2018년 법 개정 이후로는 종료시점지가의 적정성에 대해 감정평가법인등의 검증을 받는 것이 원칙적인 의무가 됐습니다(법 제10조①후단).
• 이 검증이 면제되는 경우는 두 가지뿐입니다. 개발이익이 발생하지 않은 경우, 그리고 분할된 토지에 표준지를 그대로 적용하는 경우입니다.
• 검증을 맡은 감정평가법인등은 표준지 선정이 적정한지, 토지특성조사가 정확한지, 토지가격비준표를 제대로 적용했는지, 균형이 유지됐는지 등을 항목별로 들여다봅니다.

즉 종료시점지가는 담당 공무원 혼자 산정하고 끝나는 값이 아니라, 심의와 검증이라는 이중의 확인 절차를 거쳐 확정되는 값입니다. 이 절차가 제대로 이뤄졌는지 자체가 나중에 산정 결과를 다투는 근거가 되기도 합니다.

개시시점지가, 예외를 놓치면 되돌릴 수 없습니다

개시시점지가는 원칙적으로 개별공시지가를 그대로 씁니다. 하지만 법은 매입가액이나 취득가액을 대신 쓸 수 있는 예외를 다섯 가지 두고 있습니다(법 제10조③단서).

여기서 실무상 가장 자주 놓치는 부분이 신고 기한입니다. 이 예외를 적용받으려면 부과예정통지를 받은 날부터 15일 이내에 신고해야 합니다(법 제10조⑥, 시행규칙 제9조①). 기한 안에 신고하지 않으면 실제 매입가액이 더 유리하더라도 그대로 개별공시지가가 적용됩니다.

신고 기한은 되돌릴 수 없습니다. 부과예정통지를 받으면 가장 먼저 15일이라는 기한부터 확인하시기 바랍니다. 매입가액이 개별공시지가보다 낮은 상황이라면 이 기한을 놓치는 것만으로 개발부담금 부담이 달라질 수 있습니다.

개별공시지가가 아예 없는 토지는 어떻게 하나요

신규 개발이나 용도변경이 많은 지역에서는 대상 토지에 개별공시지가 자체가 존재하지 않는 경우도 있습니다. 이때는 종료시점지가와 개시시점지가 모두 둘 이상의 감정평가법인등이 산정한 감정평가액을 산술평균해서 사용합니다(법 제10조⑤).

이렇게 감정평가로 산정된 지가는 법적으로 개별공시지가와 성격이 다릅니다. 법제처는 유권해석(14-0223, 2014.5.22.)에서 이렇게 산정된 지가는 개별공시지가가 아니라고 밝혔습니다. 그래서 이 지가에 이의가 있더라도 개별공시지가에 대한 이의신청·정정 절차를 이용할 수 없습니다. 다투고 싶다면 개발부담금 부과 절차 안에서, 즉 고지전심사청구를 통해 다퉈야 합니다.

이 지점을 모르고 개별공시지가 정정 절차로 접근했다가 시간만 허비하는 경우를 실무에서 종종 봅니다. 감정평가로 산정된 지가와 개별공시지가는 다투는 통로 자체가 다르다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

정상지가상승분은 어떤 지수로 계산되나요

정상지가상승분은 순수한 개발 행위와 무관하게 일반적인 지가 흐름에 따라 오른 부분을 걷어내기 위한 항목입니다. 원칙적으로는 평균지가변동률을 적용합니다.

다만 부과기간 전체를 대상으로 정상지가상승분을 산정할 때는 조금 다릅니다. 연도별 평균지가변동률과 정기예금이자율 중 더 높은 비율을 적용합니다(시행령 제2조④단서). 이 규정 때문에 지가가 하락한 시기가 끼어 있더라도, 정기예금이자율만큼은 최소한으로 공제되는 결과가 나올 수 있습니다.

지가변동률은 한국부동산원이 매월 조사해 다음 달 25일 무렵 공표하고, 정기예금이자율은 국토교통부장관이 매년 결정해 고시합니다. 두 지수 모두 담당 관청이 임의로 정하는 것이 아니라 별도의 공표·고시 절차를 거쳐 확정되는 값입니다.

실제 다툼이 된 사례들

숫자가 어디서 오는지 이해했다면, 그 숫자를 두고 실제로 어떤 다툼이 벌어지는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

수원지방법원은 2023년 12월 20일 선고한 2022구합77959 판결에서 표준지 선정이 쟁점이 된 사건을 다뤘습니다. 부과종료시점의 이용 상황을 기준으로 특정 표준지를 선정 대상에서 배제한 처분이 적법하다고 보고 원고 청구를 전부 기각했습니다. 하급심 판결이라는 점은 감안해야 하지만, 종료시점지가를 산정할 때 표준지 선정 자체가 다툼의 대상이 될 수 있음을 보여주는 사례입니다.

대법원은 2013년 6월 28일 선고한 2011두2897 판결에서, 개시시점지가를 매입가격으로 산정했다고 해서 종료시점지가도 반드시 처분가격을 기준으로 산정해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 개시시점과 종료시점의 산정 기준이 서로 연동되지 않는다는 취지입니다. 앞서 설명한 것처럼 두 지가는 애초에 산정 방식 자체가 다르게 설계돼 있다는 원칙과도 맞닿아 있는 판단입니다.

마무리하며

개발부담금 산식은 한 줄이지만, 그 안에 들어가는 숫자 하나하나는 각기 다른 절차와 근거를 거쳐 확정됩니다. 어떤 표준지가 선정됐는지, 감정평가 검증이 제대로 이뤄졌는지, 매입가액 신고 기한을 놓치지 않았는지에 따라 최종 부담금이 달라질 수 있습니다.

부과예정통지를 받아 들었는데 산정된 지가가 예상과 다르게 느껴진다면, 그 숫자가 어떤 절차를 거쳐 나온 값인지부터 확인해보시는 것이 첫걸음입니다. 궁금한 점이 있으신가요? 초기 상담은 무료입니다. 부과예정통지를 받으신 단계라면 15일이라는 신고 기한이 지나기 전에 먼저 확인해보시기를 권해드립니다.

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출처: 국가법령정보센터 개발이익 환수에 관한 법률·시행령·시행규칙(law.go.kr), 법제처 유권해석 14-0223(2014.5.22.), 대법원 2013.6.28. 선고 2011두2897 판결, 수원지방법원 2023.12.20. 선고 2022구합77959 판결 — 2026년 8월 기준