계약서에 도장을 찍고 나서야 “이 땅은 토지거래허가구역이라 거래 허가를 받아야 한다”는 말을 듣는 경우가 있습니다. 중개사무소를 통하지 않고 지인 간에 거래하거나, 급하게 매매를 진행하는 과정에서 이 절차를 놓치는 일이 실제로 생깁니다. 문제는 이게 단순한 행정 절차 하나를 빼먹은 수준이 아니라는 점입니다. 허가구역 안에서 허가 없이 체결한 토지거래계약은 원칙적으로 효력 자체가 인정되지 않습니다. 계약금을 주고받았더라도 법적으로는 아직 아무 일도 일어나지 않은 상태와 같다는 뜻입니다.

이번 글에서는 내 땅, 혹은 매수하려는 땅이 토지거래허가구역에 해당하는지 확인하는 방법과, 허가를 받아야 하는 면적 기준을 정리해드립니다.

토지거래계약에 관한 허가란 무엇인가요?

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등할 우려가 있는 지역을 국토교통부장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 정하고 있습니다(같은 법 제10조). 이렇게 지정된 구역 안에서는 토지의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려면, 계약을 체결하기 전에 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 매매 예약도 여기에 포함되고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가(변경허가)를 받아야 합니다(같은 법 제11조제1항).

반대로 말하면 증여처럼 대가 없이 소유권을 넘기는 경우나, 저당권 설정처럼 소유권·지상권 이전과 무관한 계약은 이 허가 대상이 아닙니다. 허가가 필요한 계약인지 아닌지는 “대가를 받고 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약인가”를 먼저 확인하는 데서 출발합니다.

내 땅이 허가구역인지 확인하는 3단계

허가구역 여부를 확인하는 절차는 한 번에 끝나지 않습니다. 검색 한 번으로 “허가구역 여부”만 알 수 있는 단계와, 실제 계약 전에 반드시 봐야 하는 지정공고문 단계가 따로 있기 때문입니다.

1단계 — 토지이음에서 토지이용계획 열람
국토교통부가 운영하는 토지이용규제정보 통합서비스 “토지이음”에서 해당 지번을 조회하면 토지이용계획 열람 결과가 출력됩니다. 이 출력물의 “다른 법령 등에 따른 지역·지구등” 항목에 토지거래허가구역으로 지정되어 있는지가 표시됩니다.

2단계 — 토지이용계획확인서 발급
1단계에서 확인한 내용을 서면으로 남기려면 정부24나 관할 시·군·구청에서 토지이용계획확인서를 발급받으시면 됩니다. 계약서나 대출 서류 등에 첨부할 공식 증빙이 필요할 때 이 단계를 거칩니다.

3단계 — 관할 시·도 부동산정보 포털에서 지정공고문 확인
여기가 실무에서 가장 중요한 단계입니다. 1·2단계는 “이 땅이 허가구역에 해당하는지” 여부만 알려줄 뿐, 그 구역에 적용되는 정확한 지정기간과 대상 용도·지목, 그리고 뒤에서 설명할 기준면적까지는 알려주지 않습니다. 이 세부 내용은 관할 시·도가 운영하는 부동산정보 포털의 지정현황·지정공고문에서 확인해야 합니다. 애매하다면 관할 시·군·구청의 토지관리(토지정보) 담당 부서에 지번을 특정해 직접 문의하는 방법도 있습니다.

허가를 받아야 하는 면적 기준

허가구역 안에 있는 땅이라도 일정 면적 이하는 허가 대상에서 제외됩니다. 이 기준면적은 같은 법 시행령 제9조제1항에 용도지역별로 정해져 있습니다.

구분	용도지역	기준면적
도시지역	주거지역	60㎡
도시지역	상업지역	150㎡
도시지역	공업지역	150㎡
도시지역	녹지지역	200㎡
도시지역	위 4개 용도지역 지정이 없는 구역	60㎡
도시지역 외	원칙	250㎡
도시지역 외	농지	500㎡
도시지역 외	임야	1,000㎡

표에 나온 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 허가를 받아야 한다고 이해하시면 됩니다.

다만 이 표가 항상 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 시행령 제9조제1항 단서는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역의 거래 실태 등을 고려해 이 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의 범위에서 별도로 정해 공고할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 표의 수치는 법령상 기본값이고, 실제 적용되는 기준면적은 앞서 3단계에서 확인한 그 구역의 지정공고문을 봐야 정확히 알 수 있습니다. 표만 보고 “우리 땅은 기준 이하라 허가가 필요 없다”고 단정하는 것은 위험합니다.

면적을 쪼개서 계약하면 기준을 피할 수 있을까요?

기준면적이 정해져 있다는 걸 알고 나면 “그럼 조금씩 나눠서 계약하면 되지 않느냐”는 생각이 자연스럽게 따라옵니다. 하지만 이 방법은 제도적으로 막혀 있습니다.

같은 시행령 제9조는 일단의 토지에 대해 첫 토지거래계약을 체결한 날부터 1년 이내에 그 토지의 다른 일부를 다시 거래하는 경우, 그 일단의 토지 전체에 대한 하나의 거래로 보아 면적을 합산하도록 정하고 있습니다. 또한 허가구역으로 지정된 이후에 토지가 분할되어 기준면적 이하가 되었더라도, 분할 이후 최초로 이루어지는 거래는 기준면적을 초과하는 거래로 취급합니다. 공유지분 형태로 거래하는 경우도 같은 방식으로 판단합니다.

즉 “면적 기준 밑으로만 쪼개면 허가를 안 받아도 된다”는 접근은 제도 설계 단계에서부터 차단되어 있는 구조입니다. 기준면적에 걸쳐 있는 경계선상의 거래라면, 분할·지분 거래 이력까지 함께 검토하고 계약을 진행하시는 것이 안전합니다.

허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

같은 법 제11조제6항은 “제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다”고 명시하고 있습니다. 계약서에 서명하고 계약금까지 주고받았더라도, 법이 정한 허가를 받지 않았다면 그 계약은 법적으로 효력이 없는 상태에 머물러 있게 됩니다.

대법원은 이와 관련해 허가받을 것을 전제로 체결한 계약이라면 허가를 받기 전에는 계약의 효력이 확정되지 않은 상태에 있다가, 이후 실제로 허가를 받으면 계약 체결 시점으로 소급해 유효해지고 반대로 불허가 처분을 받으면 무효로 확정된다는 이른바 “유동적 무효” 법리를 확립했습니다. 다만 허가를 받은 뒤 계약을 되살리거나 상대방에게 이행을 강제하는 절차는 민사 다툼의 영역이라, 이 글에서는 제도 설명 수준까지만 다룹니다.

여기에 더해 허가 없이 계약을 체결하거나 속임수 등 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 형사 처벌 규정도 적용됩니다. 같은 법 제26조제3항은 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다.

허가구역은 계속 그 자리에 있지 않습니다

한 번 허가구역으로 지정되었다고 해서 그 상태가 영구히 유지되는 것은 아닙니다. 허가구역 지정은 5년 이내의 기간을 정해서 이루어지고, 지정공고일로부터 5일이 지난 시점부터 효력이 발생합니다. 지정 사유가 없어지거나 관계 지자체장의 요청이 있으면 해제·축소되기도 하고, 기간이 만료된 뒤 재지정 절차를 거쳐 다시 지정되기도 합니다.

이 말은 곧 몇 달 전에 확인했던 허가구역 정보를 그대로 믿고 계약을 진행하면 안 된다는 뜻이기도 합니다. 지정·해제·재지정이 수시로 이루어지는 만큼, 실제 계약을 체결하기 직전 시점에 다시 한번 확인하시는 것을 권해드립니다. 이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성했으며, 2026년 12월 시행을 앞둔 개정 사항도 있으니 실제 거래 시점에는 최신 내용을 다시 확인하시는 것이 안전합니다.

다솜이 도와드리는 것

토지거래허가 제도는 확인해야 할 단계가 많고, 기준면적처럼 지역마다 달리 공고되는 부분도 있어 혼자 판단하기가 쉽지 않습니다. 다솜행정사사무소는 다음과 같은 부분을 도와드립니다.

• 대상 토지의 허가구역 해당 여부와 적용 기준면적 사전 검토
• 토지거래계약 허가신청서 작성
• 신청서에 첨부하는 토지이용계획서·취득자금 조달계획서 작성 지원
• 작성한 서류의 제출 대행 및 허가 신청 대리
• 불허가 처분을 받은 경우 이의신청서 작성

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토지행정 서비스 전반이 궁금하시면 토지행정 서비스 안내를 확인해 보세요.

출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조·제26조, 같은 법 시행령 제9조(대통령령 제36365호) — 국가법령정보센터(law.go.kr) · 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(구 국토이용관리법 사건, 유동적 무효 법리) · 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결(구 국토이용관리법 사건, 허가구역 해제·재지정 미이행 시 확정적 유효) · 토지이음(eum.go.kr) · 정부24(gov.kr) “토지거래계약허가”·”토지거래계약허가 이의신청” 민원 안내 — 2026년 9월 기준