[가이드] 개발비용으로 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목
개발사업을 마치고 개발비용산출명세서를 준비하다 보면 “이 돈도 인정되겠지”라는 생각으로 지출 항목을 하나씩 채워 넣게 됩니다. 그런데 막상 관할 관청의 부과예정통지서를 받아보면, 분명히 사업을 위해 쓴 돈인데도 개발비용으로 빠져 있는 항목이 적지 않습니다. 왜 이런 차이가 생기는 것일까요.
개발부담금은 “종료시점지가 − 개시시점지가 − 정상지가상승분 − 개발비용”이라는 계산식으로 산정됩니다. 개발비용이 크게 인정될수록 부담금은 줄어들기 때문에, 어떤 지출이 개발비용으로 인정되고 어떤 지출이 인정되지 않는지를 정확히 아는 것이 부담금 규모를 가늠하는 첫걸음입니다. 이번 글에서는 개발비용 인정범위를 법령 기준으로 항목별로 정리했습니다.
개발비용은 법에 정해진 항목만 인정됩니다
「개발이익 환수에 관한 법률」 제11조제1항은 개발비용 항목을 제1호부터 제3호까지 열거하고, 제3호에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 금액”을 대통령령에 위임하고 있습니다. 그런데 위임을 받은 같은 법 시행령 제12조제1항은 제1호부터 제9호까지만 규정하고 있을 뿐, 이 위임을 구체화한 별도 항목을 두고 있지 않습니다. 결국 현재 개발비용으로 인정되는 항목은 시행령 제12조제1항의 9개가 전부입니다. 목록에 없는 지출은 아무리 사업을 위해 필요했던 비용이라도 개발비용으로 인정받을 수 없다는 뜻입니다.
그러니 명세서를 준비할 때는 “사업에 도움이 됐는가”가 아니라 “법에 정한 9개 항목 중 어디에 해당하는가”를 기준으로 지출을 분류해야 합니다. 이 기준을 놓치면 뒤에서 설명할 순공사비·일반관리비 같은 대표 항목조차 잘못 산정하기 쉽습니다.
시행령 제12조제1항이 정한 9개 항목
| 호수 | 항목 | 인정 범위의 핵심 |
|---|---|---|
| 1호 | 순공사비 | 사업 시행에 직접 투입된 공사비. 다만 아래에서 설명하는 상한 적용 |
| 2호 | 조사비 | 측량비·환경영향평가비, 국가유산(문화재) 영향진단 및 매장유산 발굴비, 지반조사비 등 사업 시행에 필요한 조사 관련 비용 |
| 3호 | 설계비 | 설계용역에 지출한 비용. 순공사비와 마찬가지로 상한 적용 |
| 4호 | 일반관리비 | 실제 지출액이 아니라 정해진 요율로 산정(아래 항목에서 별도 설명) |
| 5호 | 기부채납액 | 사업 과정에서 관청에 기부채납한 금액 |
| 6호 | 부담금 | 다른 법령에 따라 납부한 각종 부담금 |
| 7호 | 개량비 | 개시시점지가에 반영되지 않은 개량비용, 단 3년 시한 적용(아래 설명) |
| 8호 | 제세공과금 | 취득세·보유세는 제외하되 지목변경에 따른 취득세는 포함(아래 설명) |
| 9호 | 보상비 | 사업구역 안에서 지급한 보상비 중 토지가액에 포함되지 않은 부분 |
표만 보면 항목이 단순해 보이지만, 실제로는 각 항목마다 인정 범위를 좁히는 단서 조항이 붙어 있습니다. 특히 자주 문제가 되는 항목을 아래에서 구체적으로 짚어보겠습니다.
순공사비·조사비·설계비, 상한을 넘으면 인정되지 않습니다
시행령 제12조제3항은 순공사비·조사비·설계비에 대해 정부표준품셈과 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 금액) 또는 엔지니어링사업대가 기준을 초과하는 금액은 개발비용으로 인정하지 않는다고 규정하고 있습니다. 실제 계약서와 세금계산서상 지출액이 아무리 크더라도, 표준 기준을 넘어서는 부분은 원칙적으로 명세서에 반영할 수 없다는 의미입니다.
다만 같은 조 제4항은 이 원칙에 예외를 두고 있습니다. 건설사업자와의 도급계약에 따른 지출처럼 초과 지출의 원인이 명백하게 확인되는 경우 등 법령이 정한 요건에 해당하면, 표준 기준을 초과한 금액도 예외적으로 개발비용으로 인정될 수 있습니다. 사업 성격에 따라 이 예외 요건에 해당하는지를 검토해볼 필요가 있는 부분입니다.
일반관리비는 영수증을 모은다고 인정되지 않습니다
다른 항목과 달리 일반관리비는 실제 지출한 금액을 그대로 인정받는 방식이 아닙니다. 시행령 제12조제2항제1호 단서는 일반관리비를 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 및 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법령상 예정가격 결정 기준의 요율에 따라 산정하도록 정하고 있습니다.
즉 일반관리비 항목에 관련 영수증을 많이 첨부해도, 법령이 정한 요율을 넘는 부분은 인정받지 못합니다. 반대로 요율에 맞게 산정했다면 별도의 증빙 없이도 인정되는 항목이라는 뜻이기도 합니다. 이 방식이 다른 항목의 실비정산 방식과 근본적으로 다르다는 점을 놓치는 경우가 많습니다.
제세공과금과 개량비, 조건을 따로 확인해야 합니다
제세공과금(8호)은 원칙적으로 사업 과정에서 납부한 세금·공과금을 개발비용으로 인정하지만, 취득세·보유세는 제외됩니다. 다만 예외적으로 지목변경에 따라 새로 부과된 취득세는 개발비용으로 인정됩니다. 또한 벌금·과태료·과징금·가산금 등 법령 위반에 따라 납부한 금액은 애초에 인정 대상에서 제외됩니다.
개량비(7호)는 시간 제한이 있는 항목입니다. 개발사업의 인가 등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 지출한 개량비로서, 개시시점지가에 이미 반영되지 않은 부분만 인정됩니다. 3년을 넘긴 지출이거나 이미 지가에 반영된 개량 효과는 이중으로 인정받을 수 없습니다.
실무에서 자주 다투어지는 네 갈래
법원 판례를 보면, 개발비용 인정 여부를 둘러싼 다툼은 대체로 몇 가지 유형으로 반복됩니다. 판단의 잣대는 결국 “그 지출이 토지가치를 직접 끌어올렸는가”입니다.
- 금융비용이다 — 대법원 2013. 6. 28. 선고 2011두2897 판결은 건설자금이자와 같은 금융비용을 개발비용으로 인정하지 않았습니다. 자금을 빌리는 데 든 이자는 토지가치를 직접 높이는 지출이 아니라는 취지입니다.
- 취득·보유 관련 비용이다 — 대법원 2000. 6. 9. 선고 98두15566 판결은 종합토지세, 용지부대비, 수급인의 일반관리비·이윤 등을 개발비용에서 제외했습니다. 토지를 취득·보유하는 데 따르는 비용이나 시공사의 이윤·세금 성격의 지출은 개발이익 산정과 성격이 다르다고 본 것입니다.
- 사업구역 밖 지출이다 — 대법원 2017. 3. 9. 선고 2015두929 판결은 사업구역 밖 진입로 부지매입비를 개발비용으로 인정하지 않았습니다. 소유권을 취득하는 지출이라 순수한 비용 지출로 보기 어려운 데다, 구역 밖 지출이고 기부채납도 이뤄지지 않았다는 점이 함께 고려됐습니다.
- 지출해도 자산으로 남는 돈이다 — 위 판례들에 공통되는 흐름은, 돈을 쓰더라도 그 결과가 토지나 소유권처럼 납부의무자에게 자산으로 남는 지출은 순수한 “비용”으로 보지 않는다는 것입니다.
이 네 갈래를 미리 알고 명세서를 준비하면, 어떤 지출이 다퉈질 가능성이 있는지 예상하고 근거자료를 더 꼼꼼히 챙길 수 있습니다.
2,700㎡ 이하 표준비용을 쓰더라도 증명서가 필요한 항목이 있습니다
법 제11조제2항과 시행령 제12조제6항에 따라 사업면적이 2,700㎡ 이하인 경우, 납부의무자가 원한다면 국토교통부 고시(현재는 제2025-689호, 2025년 12월 3일 전부개정, 2026년 1월 1일 시행)에 따른 단위면적당 표준비용으로 개발비용을 산정할 수 있도록 하고 있습니다. 실비를 하나하나 증빙하는 대신 정해진 표준비용을 적용하는 방식입니다.
여기서 실무상 가장 자주 오해되는 부분이 있습니다. 표준비용을 적용한다고 해서 모든 항목의 증빙이 면제되는 것이 아닙니다. 시행령 제12조에 따르면 순공사비·조사비·설계비·일반관리비(1~4호)는 표준비용을 적용할 경우 산출명세서만 제출하면 되지만, 기부채납·부담금·개량비·제세공과금·보상비(5~9호)는 표준비용을 적용하더라도 산출명세서와 함께 관련 증명서를 그대로 제출해야 합니다.
즉 “표준비용을 쓰면 서류가 간단해진다”는 인식은 절반만 맞습니다. 사업 내용에 기부채납이나 보상비, 부담금 지출이 포함돼 있다면 표준비용 방식을 택하더라도 관련 증빙을 빠짐없이 준비해야 한다는 점을 꼭 확인하셔야 합니다.
제11조에 없는 항목도 인정되는 경우 — 양도소득세·법인세
법 제12조는 앞서 본 9개 항목과는 별도로, 부과개시시점부터 양도시점까지 상당하는 양도소득세 또는 법인세액을 개발비용으로 추가 인정하는 규정을 두고 있습니다. 순공사비나 조사비처럼 사업을 시행하며 직접 지출한 비용이 아니라, 토지를 양도하면서 부담하게 되는 세금을 개발비용으로 반영해주는 별도 트랙이라는 점에서 제11조 항목들과 성격이 다릅니다.
마무리
개발비용을 얼마나, 어떻게 산출하느냐에 따라 부담금 규모가 크게 달라지는 만큼, 항목별 인정 요건을 정확히 이해하고 명세서를 준비하는 것이 중요합니다. 개발비용산출명세서는 납부의무자 본인이 특별한 자격 없이도 직접 작성해 제출할 수 있는 서류입니다. 다만 어느 항목이 상한을 넘었는지, 어떤 지출이 판례상 다투어질 소지가 있는지를 미리 걸러내는 작업은 결코 간단하지 않습니다.
다솜행정사사무소는 원가분석사 자격을 바탕으로 개발비용산출명세서 작성을 지원하고 있습니다. 궁금한 점이 있으신가요. 부담 없이 문의해 주시기 바랍니다.
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출처: 국가법령정보센터 개발이익 환수에 관한 법률·시행령(law.go.kr), 대법원 2013.6.28. 선고 2011두2897 판결, 대법원 2000.6.9. 선고 98두15566 판결, 대법원 2017.3.9. 선고 2015두929 판결 — 2026년 8월 기준