매매대금 10억원짜리 부동산 거래인데, 계약체결일로부터 등기 접수까지 약 3년 5개월이 걸렸습니다. 관할 시청은 이를 그대로 넘기지 않았습니다. 곧바로 장기미등기에 해당하는지 소명하라는 통지가 날아왔습니다. 그런데 실제로 들여다보니, 법이 정한 등기신청 기한을 기준으로 보면 전혀 문제가 없는 거래였습니다. 오히려 대금이 완납된 날로부터는 단 13일 만에 등기를 마친 사례였습니다.

단계별 대금정산 — 왜 이렇게 시간이 걸렸나

매매목적물에는 계약 당시 가압류권자 을의 가압류와, 근저당권자 갑·지역농협 명의의 근저당권 2건이 각각 설정되어 있었습니다. 매도인 측(상속인 포함)과 매수인 P사·Q사(공동매수)는 계약서 특약사항에 대금 지급을 다음과 같이 담보권 해소 순서에 맞춰 단계별로 규정했습니다.

• 계약금 1억 2천만원 — 계약 체결과 동시 지급 대체
• 중도금 1차 2억 5천만원 — 가압류권자 을의 가압류 원인채무 해소
• 중도금 2차 1억 4천만원 — 지역농협 근저당권 채무 해소
• 잔금 중 1억 7천 5백만원 — 근저당권자 갑의 채무 변제
• 잔금 중 나머지 3억 1천 5백만원 — 매수인 P사가 갑의 근저당권부 채권을 취득한 뒤, 이를 자신의 매매대금 지급채무와 상계

가압류·근저당권을 하나씩 순차적으로 정리해야 다음 단계로 넘어갈 수 있는 구조였기 때문에, 전체 대금정산이 끝나기까지 상당한 시간이 소요됐습니다. 그 결과 계약체결일과 등기 접수일 사이의 간격만 놓고 보면 3년 5개월이라는, 얼핏 “장기미등기”로 보일 만한 숫자가 남게 됐습니다.

관할 시청의 소명 요구

관할 시청은 계약일과 등기접수일 사이의 간격이 길다는 이유로 부동산등기 특별조치법 위반 여부를 확인하기 위한 소명자료 제출을 요구했습니다. 실무에서는 이런 장기 미등기 사안에 대해 지자체가 과태료 부과 여부를 판단하기 전 소명 기회를 주는 절차를 거치는 경우가 많습니다.

여기서 핵심은 등기신청 기한의 기산점을 무엇으로 볼 것인가였습니다. 등기신청 지연 여부는 계약일이 아니라 “반대급부 이행이 완료된 날”을 기준으로 판단해야 합니다.

소명서를 직접 써보려 했지만

매도인 측과 매수인 P사·Q사는 처음에는 소명자료를 직접 정리해보려 했습니다. 그런데 3년 5개월 동안 있었던 가압류 해소, 근저당권 2건의 순차적 말소, 상계 처리까지 얽힌 경위를 시청이 납득할 수 있는 논리로 풀어내는 일은 생각만큼 간단하지 않았습니다. 계약서 특약사항, 등기부 이력, 실제 지급 내역이 서로 다른 문서에 흩어져 있었고, 무엇보다 어느 시점을 기준으로 기한 준수 여부를 따져야 하는지부터 당사자 입장에서는 판단하기 어려운 지점이었습니다.

결국 당사자들은 다솜행정사사무소에 사건을 의뢰했습니다. 다솜은 계약서·등기부등본·지급 내역을 대조해 쟁점을 정리하고, 등기신청 기한의 기산점이 계약일이 아니라 반대급부 완료일이라는 점을 근거로 소명서 초안까지 완성하는 데 하루가 걸렸습니다. 당사자들이 몇 년치 자료를 붙들고 씨름해도 풀리지 않던 문제가, 쟁점을 정확히 짚어내자 하루 만에 정리된 것입니다.

기산점은 계약일이 아니라 대금완납일

부동산등기 특별조치법 제2조는 쌍무계약의 경우 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고 있습니다. 대법원도 이 기산점을 계약체결일이 아닌 실제 반대급부 이행완료일로 해석하고 있습니다. 이 사안의 반대급부, 즉 매매대금 전액의 지급이 완료된 시점을 기준으로 다시 계산하면 등기 접수까지 걸린 기간은 13일에 불과했습니다. 60일이라는 법정 기한에 여유 있게 부합하는 기간입니다.

이 부분을 소명하기 위해 정리한 자료는 두 갈래였습니다. 하나는 계약서 특약사항에 규정된 단계별 대금지급 내역이 등기부상 근저당권 설정·말소 이력과 정확히 일치하는지를 확인한 자료였습니다. 다른 하나는 마지막 잔금 정산 단계, 즉 P사가 근저당권자 갑의 채권을 취득해 자신의 대금지급채무와 상계 처리한 부분이 민법 제492조가 정한 상계 요건을 충족하는지에 대한 설명이었습니다. 상계는 단순히 채무자를 대신해 돈을 갚아준 사실만으로 성립하지 않습니다. P사가 갑에 대한 채권을 실제로 취득해 서로 같은 종류의 채무를 대립하여 부담하는 관계가 만들어졌기 때문에 상계가 가능했던 것이고, 이 점을 근거자료로 함께 소명했습니다.

또한 「부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과·징수규칙」 제2조는 등기의무자의 비협조 등 상당한 사유가 있는 기간을 등기신청기간 산정에서 제외하도록 정하고 있어, 이번 사안처럼 담보권 해소에 시간이 걸린 사정을 함께 설명하는 근거로 활용했습니다. 참고로 부동산실명법 제10조의 장기미등기자 과징금 규정은 반대급부 완료일로부터 3년을 초과해 미등기 상태가 지속된 경우에 적용되는데, 이 사안은 반대급부 완료일 기준으로 3년을 넘지 않았으므로 해당 사항이 없었습니다.

등기를 마친 이후, P사가 보유하던 지분을 Q사에게 별도로 매도하는 거래가 한 번 더 있었습니다. 다만 이는 원 계약이 등기까지 마무리된 뒤 공유자 사이에서 이루어진 별개의 지분매매였으므로, 시청이 요구한 소명 범위(원 계약 10억원 거래의 등기 지연 여부)와는 구분해 소명서 본문에는 짧게만 언급했습니다.

실무 시사점

이 사례에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다.

• 등기 지연 여부를 판단하는 법적 기산점은 계약일이 아니라 반대급부(대금) 완료일입니다. 이 차이를 모르면 몇 년이 걸린 거래도 무조건 위반이라고 오해하기 쉽습니다.
• 단계별 대금지급이나 상계처럼 특약사항이 복잡한 거래일수록, 각 지급 단계와 상계 내역을 등기부상 담보권 설정·말소 이력과 하나하나 대조할 수 있는 자료를 미리 갖춰두는 것이 중요합니다. 소명 요구가 들어왔을 때 신속하고 안전하게 대응할 수 있는 힘은 결국 이 자료의 정리 상태에서 나옵니다.
• 등기 완료 후에 있었던 별개의 거래는 원 계약의 소명 범위에 섞지 않고 분리해서 설명해야 소명서의 논리가 흐트러지지 않습니다.

장기미등기로 소명 요구를 받으면 당장 과태료부터 걱정하시는 분들이 많습니다. 하지만 실제 기산점을 정확히 계산하고, 계약 내용과 등기부 이력을 정합성 있게 정리해서 제시하면 충분히 설명이 가능한 사안인 경우도 적지 않습니다.

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