허가구역 안에 있는 땅이라고 해서 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아니며, 토지거래허가 예외에 해당하는 거래가 따로 있습니다. “아버지 땅을 물려받는 건데도 허가를 받아야 하나요?”, “경매로 낙찰받았는데 구청에 따로 가야 하나요?” 같은 질문이 허가구역 거래에서 자주 나옵니다. 답은 거래의 성격에 따라 갈립니다. 허가 대상이 아닌 거래에 서류를 준비하는 것도, 대상인 거래를 아니라고 믿고 계약하는 것도 부담이 큽니다.

20년 공무원 경력에 비추어 보면, 허가 여부를 가리는 일이 허가구역 거래의 첫 단추입니다. 이 글은 허가가 필요 없는 거래의 유형과 근거 조문을 정리합니다. 시리즈의 다른 글은 아래에서 이어 보실 수 있습니다.

• 허가구역 확인과 기준면적: 토지거래허가구역 확인 방법과 허가 대상 면적 기준
• 신청 절차와 불허가 대응: 토지거래허가 신청 절차와 허가 기준, 불허가 시 대응 방법
• 허가 후 이용의무: 토지거래허가 이행강제금 부과 기준과 토지이용 의무기간

이 글의 조문은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 “법”)과 같은 법 시행령 기준입니다.

허가가 필요한 거래는 어떤 조건을 갖추었나요?

허가구역이라는 문 앞에 세 개의 검문소가 있다고 생각하면 이해하기 쉽습니다. 세 곳을 모두 통과해야 허가 대상이 되고, 한 곳이라도 통과하지 않으면 처음부터 허가 대상이 아닙니다. 법 제11조제1항이 정한 세 조건은 다음과 같습니다.

조건	법 제11조제1항의 문언
권리의 종류	소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)
대가	대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당
계약	계약(예약 포함)을 체결하려는 경우

이 조건에 비추어 보면 다음 거래는 허가 대상이 아닙니다.

• 상속: 계약을 체결해 넘기는 것이 아니라 상속 개시로 권리가 넘어갑니다.
• 순수 증여: 대가를 받지 않습니다.
• 저당권·전세권·임차권 설정: 소유권이나 지상권이 아닙니다.

기준면적 이하의 토지 거래는 법 제11조제2항제1호에 따른 별도의 예외입니다. 면적 수치는 1편에서 다루므로 이 글에서는 반복하지 않습니다.

증여면 무조건 허가 대상이 아닌가요? — 대가의 범위

“대가”는 현금만 뜻하지 않습니다. 서울시 토지거래허가 안내는 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무 면제 등을 대가에 포함해 봅니다. 이 설명에 따르면 교환이나 대물변제는 대가를 받고 이전하는 거래로 볼 수 있습니다.

부담부증여도 같은 문제가 있습니다. 증여라는 이름이 붙어 있어도 채무를 함께 넘기는 구조라면 채무 인수를 대가로 볼 여지가 있어, 허가 대상이 될 수 있습니다. 계약서에 “증여”라고 적혀 있는지가 아니라 실제로 어떤 대가가 오가는지가 기준이 됩니다. 이런 거래는 계약 전에 관할 시·군·구청에 사전 확인하세요.

증여로 꾸며서 허가를 피할 수 있나요?

실제로 법원이 판단한 사례가 있습니다. 허가구역 안의 토지를 매매하면서, 처음부터 허가를 피할 목적으로 등기원인을 “증여”로 해 소유권이전등기를 한 사건입니다. 대법원 2007. 11. 30. 선고 2005도9922 판결입니다. 이 판결은 당시 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 토지거래허가 규정에 관한 것으로, 이 규정은 2017. 1. 20. 현행 법 제11조로 옮겨졌습니다.

이 글과 관련된 판시는 두 가지입니다.

• 토지거래허가를 잠탈할 목적으로 증여를 가장한 매매계약은 확정적으로 무효입니다.
• 실제로는 매매계약을 체결하고도 허가를 잠탈하려는 목적으로 등기원인을 증여로 해 이전등기를 한 경우, 공정증서원본불실기재에 해당한다고 보았습니다.

사건의 결론은 원심판결을 파기하고 환송한 것입니다. 이 판결 하나로 개별 사건의 형사 결과를 일반화할 수는 없습니다. 다만 실무에서 얻을 수 있는 원칙은 분명합니다. 매매를 증여로 꾸미면 계약은 무효가 되고, 등기 과정에서 형사 문제로 이어질 수 있습니다. 허가가 번거롭다는 이유로 거래의 실질을 바꾸지 마세요.

허가대상자·용도·지목이 정해진 허가구역에서는 어떻게 되나요?

2023. 10. 19. 시행된 개정으로, 허가구역을 지정할 때 허가대상자, 허가대상 용도와 지목을 특정할 수 있게 되었습니다(법 제10조제1항 후단). 이렇게 특정해 공고한 경우 공고 사항에 해당하지 않는 당사자나 토지의 거래는 허가가 필요하지 않습니다(법 제11조제2항제2호).

특정 지정에는 요건이 있습니다. 시행령 제7조제2항에 따라 시행령 제7조제1항제4호 지역(투기우려가 있다고 인정되는 지역 등)에서만 가능하며, 특정할 수 있는 대상은 다음과 같습니다.

• 허가대상자: 지가변동률과 거래량 등을 고려할 때 투기우려가 있다고 인정되는 자
• 허가대상 용도: 나대지 또는 「건축법」 제2조제2항 각 호의 건축물 용도로 쓰이는 부지 중 투기우려가 있다고 인정되는 토지의 용도
• 허가대상 지목: 투기우려가 있다고 인정되는 지목

공고 사항은 시행령 제7조제4항제1호의2에 규정되어 있습니다. 모든 허가구역이 이렇게 특정되는 것은 아니므로, 거래 전에 해당 허가구역의 공고문에서 허가대상자·용도·지목을 먼저 확인하세요. 대상이 특정되지 않은 허가구역이라면 원칙대로 제11조제1항이 적용됩니다.

경매·공매로 취득하면 허가가 필요 없나요?

경매와 공매는 하나로 묶어 말하기 쉽지만 근거 조문이 서로 다릅니다.

구분	근거	내용
수용	법 제14조제2항제1호	「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용
법원 경매	법 제14조제2항제2호	「민사집행법」에 따른 경매
체납처분·강제집행	시행령 제11조제3항제12호	국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우
한국자산관리공사	시행령 제11조제3항제16호	공사가 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제4조 또는 제5조에 따라 토지를 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐 매각하는 경우, 또는 공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우

세 번째와 네 번째 줄은 법 제14조제2항제3호가 위임한 시행령 규정입니다. 한국자산관리공사(캠코)의 공매를 모두 허가 불요로 이해하면 곤란합니다. 시행령 제11조제3항제16호는 조건이 붙은 문언이므로, 이 중 어느 경우에 해당하는지에 따라 달라집니다. 개별 물건은 입찰 전에 관할 관청에 확인하세요. 수용·협의취득과 관련한 보상 절차는 토지보상 페이지에서 볼 수 있습니다.

분양·공공 절차·법원 허가 거래는 어떻게 되나요?

법 제14조제2항제3호에 따라 시행령 제11조제3항은 21개 호에서 허가 규정을 적용하지 않는 거래를 정합니다. 토지거래허가 면제 거래 중 대표적인 호만 묶어 보면 다음과 같습니다. 전체 목록은 시행령 원문에서 확인하세요.

분류	호	내용
분양·공급	제4호	정비사업 관리처분계획 등에 따른 분양, 보류지 등 매각
	제6호	「주택법」에 따른 사업계획승인 대지 공급 또는 주택 공급
	제7호	「택지개발촉진법」에 따른 택지 공급
	제19호	「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 건축물 분양
공공 취득·처분	제1호	토지보상법에 따른 협의취득·사용·환매
	제2호	국유재산 일반경쟁입찰 처분
	제17호	매수청구된 토지의 취득(국토계획법 제47조 등)
	제21호	조세·부담금의 토지 물납
법원 허가	제11호	「상법」·「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전·설정
농어촌	제9호	「농어촌정비법」에 따른 환지처분, 농지 등의 교환·분할·합병
기타	제13호	국가·지방자치단체의 비상재해 응급조치를 위한 권리 이전·설정
	제15호	외국인등이 법 제9조에 따라 토지취득 허가를 받은 경우

여기서 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 당사자인 거래와 구분해야 합니다. 이 경우는 법 제14조제1항에 따라 기관의 장이 시장·군수·구청장과 협의해 그 협의가 성립하면 허가를 받은 것으로 봅니다. 제11조 자체를 적용하지 않는 제14조제2항과는 성격이 다릅니다. 하나는 “적용하지 않는 것”이고 다른 하나는 “협의를 거쳐 허가가 있는 것으로 보는 것”입니다.

허가가 필요 없어도 남는 의무가 있나요?

1. 기준면적 이하 매매도 거래신고를 해야 하나요?

네. 허가가 필요 없어도 매매계약을 체결했다면 법 제3조제1항에 따라 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 원칙은 거래당사자 공동신고이고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 그 중개사가 신고합니다(같은 조 제3항).

2. 상속·증여·경매도 거래신고 대상인가요?

제3조제1항이 정한 신고 대상은 부동산의 매매계약, 공급계약, 그리고 공급받는 자 등의 지위 매매계약입니다. 상속·증여·경매는 이 유형이 아닙니다. 다만 개별 거래가 신고 대상 계약에 해당하는지는 신고관청에 확인하세요.

3. 허가를 받으면 거래신고는 생략해도 되나요?

법 제20조제2항은 허가증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 본다고 정할 뿐, 거래신고를 한 것으로 본다는 규정은 두고 있지 않습니다. 매매계약이라면 허가와 별개로 신고 의무를 확인하세요.

4. 외국인등이라면 추가로 해야 할 일이 있나요?

외국인등이 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 부동산을 취득한 때에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고해야 합니다(법 제8조제2항). 군사시설보호구역 등에서 받는 외국인등의 토지취득 허가(법 제9조제1항)와 토지거래허가는 서로 연결됩니다. 법 제9조제1항 단서는 제11조에 따른 허가를 받으면 제9조의 허가가 필요 없다고 하고, 시행령 제11조제3항제15호는 제9조의 허가를 받으면 제11조를 적용하지 않는다고 합니다.

5. 경매로 취득하면 이용의무도 없나요?

법 제17조제1항의 이용의무는 “제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자”에게 지워진 의무입니다. 조문의 주어는 허가받은 자라는 점까지만 확인되며, 개별 취득 유형에 어떻게 적용되는지는 관할 관청 확인이 필요합니다. 자세한 내용은 3편을 참고하세요.

다솜행정사사무소가 도와드리는 것

• ✓ 거래가 허가 대상인지 세 조건과 예외 유형 기준으로 검토
• ✓ 허가구역 공고문의 허가대상자·용도·지목 확인
• ✓ 경매·공매·분양 등 예외 근거 조문 확인 (개별 물건은 관할 관청 확인과 병행)
• ✓ 허가신청서·토지이용계획서 작성과 제출 대행
• ✓ 허가 후 이용의무와 거래신고 등 후속 절차 안내

“이 거래는 허가를 받아야 하나요?” 이 한마디가 가장 어렵습니다. 허가구역 거래는 용어도 낯설고, 한 번의 판단이 크게 느껴지는 일입니다. 내 거래가 어디에 해당하는지 헷갈리신다면 상담을 통해 자세히 안내해 드립니다. 혼자 걱정하지 않으셔도 됩니다.

참고 출처

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호] — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [시행 2026. 10. 1.] [대통령령 제36740호] — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
• 대법원 2007. 11. 30. 선고 2005도9922 판결 — https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&evtNo=2005도9922 , https://casenote.kr/대법원/2005도9922
• 서울부동산정보광장, 토지거래허가 제도 안내 — https://land.seoul.go.kr/land/other/contractGuide.do
• 국토교통부 보도자료, 「토지거래허가제도 정비 및 거래가격 거짓신고 과태료 상향 추진」 (2023. 7. 20.)

법령은 수시로 개정되므로 거래 전에 최신 조문과 해당 허가구역 공고문을 확인하시기 바랍니다.